Στις περιπτώσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων,  όπου οι οφειλέτες  παραλείπουν και/ή αδυνατούν να καταβάλλουν ανελλιπώς τις δόσεις τους για την αποπληρωμή δανείων και/ή άλλων τραπεζικών διευκολύνσεων που τους παραχωρήθηκαν, οι ενυπόθηκοι δανειστές κατά την προσπάθεια τους να λάβουν τις οφειλές των δανειοληπτών προχωρούν σε διαδικασία  εκποίησης και/ή πώλησης των ενυπόθηκων ακινήτων των ενυπόθηκων οφειλετών. Οι εκποιήσεις των υποθηκών και οι πλειστηριασμοί των ακινήτων έχουν καταστεί πλέον  καθημερινό φαινόμενο με αποτέλεσμα αρκετά φυσικά και νομικά πρόσωπα να έρχονται αντιμέτωπα με αυτή τη διαδικασία η οποία επιχειρείται να αναλυθεί συνοπτικά πιο κάτω.

Η διαδικασία εκποίησης του ενυπόθηκου ακινήτου ρυθμίζεται απο τις πρόνοιες του Μέρους VIA του περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, αρ. 9/1965 ως αυτός έχει τροποποποιηθεί (στο εξής «η Νομοθεσία»).Σύμφωνα με την υφιστάμενη νομοθεσία ο Ενυπόθηκος Δανειστής αποκτά το δικαίωμα να προχωρήσει με εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου όταν ολόκληρο το ενυπόθηκο χρέος καθίσταται πληρωτέο και απαιτητό ως αποτέλεσμα υπερημερίας όχι μικρότερης των 120 ημερών από την ημερομηνία που αυτό καθίσταται πληρωτέο.

 Η διαδικασία εκποίησης του ακινήτου  διενεργείται με την αποστολή των σχετικών ειδοποιήσεων ως περιγράφονται  κάτωθιꓽ

Η διαδικασία πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου ξεκινά με την αποστολή προς τον ενυπόθηκο οφειλέτη της Ειδοποίησης Τύπος “I” μαζί με κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, τόκων και άλλων εξόδων και σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής είναι αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα συνοδεύεται από την ειδοποίηση Τύπο «Θ». Ο ενυπόθηκος δανειστής απαλλάσσεται από την υποχρέωση αποστολής της ειδοποίησης  Τύπο «Θ», εάν έχει εξασφαλίσει δικαστική απόφαση εναντίον του ενυπόθηκου οφειλέτη ή εάν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του Μέρους VI.

Μέσω της Ειδοποίησης Τύπου “Ι” ο ενυπόθηκος οφειλέτης καλείται όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό εντός προθεσμίας όχι μικρότερης των 45 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της αναφερόμενης ειδοποίησης, ενώ παράλληλα ενημερώνεται ότι, σε περίπτωση μη εξόφλησης, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

Σε περίπτωση όπου ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν συμμορφωθεί με τις απαιτήσεις της Ειδοποίησης Τύπου “Ι” και παραλείψει να εξοφλήσει το οφειλόμενο ποσό, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει  στον ενυπόθηκο οφειλέτη την Ειδοποίηση Τύπου “ΙΑ”. Με την Ειδοποίηση αυτή, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ενημερώνεται ότι το ενυπόθηκο ακίνητο του πρόκειται να πωληθεί με πλειστηριασμό και αυτή η ειδοποίηση δεν δύναται να επιδοθεί στον οφειλέτη σε περίοδο μικρότερη των 30 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

Με την επίδοση της ειδοποίησης Τύπος ΙΑ ή προγενέστερα ή μεταγενέστερα αυτής αποστέλνεται Ειδοποίηση Τύπου “IB” με την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής καλεί τον ενυπόθηκο οφειλέτη, εντός 10 ημερών από την παραλαβή της εν λόγω ειδοποίησης, να διορίσει εκτιμητή και να προβεί σε εκτίμηση του ενυπόθηκου ακινήτου. Για την ετοιμασία ανεξάρτητων εκτιμήσεων προς τον υπολογισμό της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου διορίζονται δύο εκτιμητές, ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου δανειστή και ένας εκ μέρους του ενυπόθηκου οφειλέτη ενώ σε περίπτωση παράλειψης του ενυπόθηκου οφειλέτη  να διορίσει ανεξάρτητο εκτιμητή τότε ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί ο ίδιος στον διορισμό δύο εκτιμητών. Κατά την αρχική προσπάθεια πώλησης, εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή που αντιστοιχεί στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου και το ακίνητο δεν δύναται να πωληθεί σε τιμή χαμηλότερη αυτής.

Σε περίπτωση που δεν πραγματοποιείται πώληση του ακινήτου κατά τον πρώτο πλειστηριασμό, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης του ακινήτου είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση βάσει τις πρόνοιες της νομοθεσίας και προς τον σκοπό αυτό επιδίδει την Ειδοποίηση Τύπος “IΓ“ στον ενυπόθηκο οφειλέτη εντός χρονικής περιόδου όχι μικρότερης των 20 ημερών από την ημερομηνία πώλησης στην οποία πρέπει να αναγράφεται η μέθοδος πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου.

Η ως άνω αναφερθείσα νομοθεσία παρέχει στον ενυπόθηκο οφειλέτη το δικαίωμα  να σταματήσει την εκποίηση του ενυπόθηκου ακινήτου του και να προστατεύσει την ακίνητη ιδιοκτησία του με την καταχώρηση έφεσης  στο Επαρχιακό Δικαστήριο  εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης Τύπου ΙΑ αποσκοπώντας στον  παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης. Οι λόγοι για τους οποίους μπορεί η ειδοποίηση Τύπος ΙΑ να παραμεριστεί αναφέρονται εξαντλητικά  στο άρθρο 44(Γ) στο εδάφιο 3 αυτού ως εξήςꓽ

1. Η επιδοθείσα ειδοποίηση δεν πληροί τις απαιτούμενες κατά τον προβλεπόμενο τύπο και περιεχόμενο, προϋποθέσεις.
2. Η ειδοποίηση δεν έχει δεόντως επιδοθεί.
3. Η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν τη λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή.
4. Έχει εκδοθεί παρεμπίπτον απαγορευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη σύμφωνα με το άρθρο 32 του περί Δικαστηρίων Νόμου.
5. Ο ενυπόθηκος δανειστής αρνήθηκε να προσέλθει σε διαδικασία αναδιάρθρωσης πιστωτικών διευκολύνσεων σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσεως Νόμου.
6. Έχει εκδοθεί προστατευτικό διάταγμα υπέρ του ενυπόθηκου οφειλέτη δυνάμει των διατάξεων του περί Αφερεγγυότητας Φυσικών Προσώπων (Προσωπικά Σχέδια Αποπληρωμής και Διατάγματα Απαλλαγής Οφειλών) Νόμου
7. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης του οποίου η συμμετοχή εγκρίνεται  στο σχέδιο “ΕΣΤΙΑ για αντιμετώπιση των μη εξυπηρετούμενων δανείων και στήριξη ευάλωτων κοινωνικών ομάδων”  ή σε οποιαδήποτε άλλο κυβερνητικό σχέδιο επιδότησης πιστωτικής διευκόλυνσης, νοουμένου ότι αυτός αποδέχεται και τηρεί τη συμφωνία και τις πιστωτικές του υποχρεώσεις όπως προκύπτουν από το εν λόγω σχέδιο.

Ενόψει των ανωτέρω η δυνατότητα ενός ενυπόθηκου οφειλέτη να προσφύγει στο Δικαστήριο αποσκοπώντας στην αναστολή και/ή στον παραμερισμό της διαδικασίας του σκοπούμενου πλειστηριασμού περιορίζεται μόνο στις περιπτώσεις που αναφέρονται στο άρθρο 44(Γ) και η προθεσμία  που τίθεται στη νομοθεσία εντός της οποίας πρέπει να καταχωρηθεί αίτηση- έφεση στο Δικαστήριο είναι αυστηρή και καταληκτική για την τύχη της.

Σύμφωνα με το άρθρο 17 (1) του Περί Οικογενειακών Δικαστηρίων Νόμο του 1990 (23/1990) δίδεται η δυνατότητα σε ένα εκ των συζύγων όταν παρουσιαστούν προβλήματα στην έγγαμη συμβίωση  να προσφύγει στο Οικογενειακό Δικαστήριο και να ζητήσει την  αποκλειστική χρήση της οικογενειακής στέγης με την καταχώρησης της σχετικής αίτησης. Τέτοια αίτηση καταχωρείται στο Οικογενειακό Δικαστήριο της επαρχίας που ο ενάγων ή ο εναγόμενος έχει τη διαμονή του ή τον τόπο εργασίας του.  Οικογενειακή στέγη θεωρείται το ακίνητο που αποτελεί κύρια διαμονή των συζύγων δηλαδή ενέχει στοιχείο μονιμότητας ασχέτως εάν οι διάδικοι είναι ιδιοκτήτες αυτού ή όχι.

Το δικαίωμα στην αποκλειστική χρήση οικογενειακής στέγης ενεργοποιείται σε περίπτωση που δίνεται γνωστοποίηση στην Επίσκοπο για λύση του γάμου δυνάμει  του άρθρου 3 του περί Απόπειρας Συνδιαλλαγής και Πνευματικής Λύσης του Γάμου Νόμου ή σε περίπτωση που εκκρεμεί αίτηση διαζυγίου ενώπιον του δικαστηρίου. Το Οικογενειακό Δικαστήριο δύναται , κατόπιν αιτήσεως ενός από τους συζύγους να παραχωρήσει στον ένα σύζυγο την αποκλειστική χρήση ολόκληρου ή τμήματος του ακινήτου που αποτελεί οικογενειακή εστία, εφόσον το επιβάλλουν λόγοι επιείκειας και ενόψει των ειδικών συνθηκών του καθενός από τους συζύγους και του συμφέροντος των παιδιών. Κατά την εξέταση της αίτησης, το δικαστήριο λαμβάνει απόφαση ανεξάρτητα από το ποιος από αυτούς είναι ο ιδιοκτήτης ή έχει το δικαίωμα χρήσης δηλαδή δεν έχει σημασία σε ποιον είναι εγγεγραμμένη η συζυγική οικία ή ποιος καταβάλει τυχόν δόσεις στεγαστικού δανείου. Οι άνω προϋποθέσεις τίθενται σωρευτικά κατά τρόπο ώστε η επέλευση μίας  προϋπόθεσης να δικαιολογεί την καταχώρηση της αίτησης.

Το Οικογενειακό Δικαστήριο δεν έχει αρμοδιότητα να επιληφθεί αίτησης για παραχώρηση συζυγικής εστίας μετά τη λύση του γάμου και  τυχόν εκδοθέν διάταγμα αποκλειστικής χρήσης  παύει  να ισχύει με την λύση του γάμου. Επομένως οι προϋποθέσεις του άρθρου 17 πρέπει να υφίστανται κατά την διάρκεια του γάμου και να εξετάζονται ενόσω ο γάμος βρίσκεται σε ισχύ.

 Σκοπός τέτοιου διατάγματος δεν είναι να τιμωρήσει τον οποιοδήποτε αλλά αντίθετα να εμποδίσει την περαιτέρω χειροτέρευση της οικογενειακής σχέσης με σοβαρές επιπτώσεις στα μέλη της και κυρίως να παρέχει προστασία στα αδύνατα μέλη της οικογένειας.

Σημαντικός παράγοντας που λαμβάνουν υπόψη τα δικαστήρια κατά την αξιολόγηση τέτοιας αίτησης  είναι η ευημερία και  το συμφέρον των ανηλίκων για την  απόδοση της συγκεκριμένης θεραπείας και  τέτοιο διάταγμα εκδίδεται κυρίως όπου καταδεικνύεται ότι η συνέχιση της συμβίωσης των συζύγων έχει σοβαρές αρνητικές επιπτώσεις για τα παιδιά.

Σε ιδιάζουσες περιπτώσεις δύναται να εκδοθεί διάταγμα αποκλειστικής χρήσης και στις περιπτώσεις που δεν υπάρχουν ανήλικα τέκνα αλλά η συμπεριφορά του συζύγου είναι τέτοια που δικαιολογείται η παροχή προσωρινής δικαστικής προστασίας στον άλλο σύζυγο. Για παράδειγμα στην περίπτωση που υπάρχει άσκηση σωματικής βίας ή ψυχολογικής βίας τότε πιθανόν το Δικαστήριο να κρίνει ότι η έκδοση διατάγματος αποκλειστικής χρήσης είναι αναγκαία.

Στις περιπτώσεις όπου συντρέχουν ειδικοί λόγοι και χρειάζεται η άμεση παρέμβαση του δικαστηρίου π.χ περιπτώσεις όπου υπάρχει βία στην οικογένεια μπορεί να καταχωρηθεί επείγουσα μονομερής αίτηση από τον ένα σύζυγο (χωρίς να ειδοποιηθεί ο άλλος σύζυγος) και να εκδοθεί εντός 48 ωρών διάταγμα αποκλειστικής χρήσης της οικογενειακής στέγης μονομερώς.

Επι της ουσίας το άρθρο 17 (1) του Περί Οικογενειακών Δικαστηρίων Νόμο του 1990 (23/1990) παρέχει την δυνατότητα προστασίας και διασφάλισης του δικαιώματος της συνέχισης της διαμονής του αιτούντα συζύγου και των ανηλίκων στη στέγη στην οποία συνήθιζαν να διαμένουν πριν την διασάλευση των σχέσεων μεταξύ των συζύγων, αποτρέποντας με αυτό το τρόπο την χειροτέρευση των οικογενειακών σχέσεων και την ψυχολογική επιβάρυνση κυρίως των ανηλίκων.