Το άρθρο 11Α του περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου, Κεφ. 224, καθορίζει τις διαδικασίες που πρέπει να ακολουθούνται για την απόκτηση διόδου σε δύο συγκεκριμένες περιπτώσεις. Η πρώτη περίπτωση αφορά ακίνητα που είναι περίκλειστα, δηλαδή δεν έχουν πρόσβαση σε δρόμο ή άλλη οδό, και η δεύτερη περίπτωση αφορά ακίνητα των οποίων η υφιστάμενη δίοδος κρίνεται ανεπαρκής για τις ανάγκες χρήσης, ανάπτυξης και εκμετάλλευσής τους.

Διαδικασία Απόκτησης Διόδου

Ο ιδιοκτήτης του δεσπόζοντος ακινήτου μπορεί να απαιτήσει δίοδο μέσω του δουλεύοντος ακινήτου, υποχρεούμενος να καταβάλει εύλογη αποζημίωση στον ιδιοκτήτη του. Η διαδικασία ξεκινά με την ειδοποίηση του ιδιοκτήτη του γειτονικού ακινήτου μέσω εντύπου (Ν. 283Α), που περιλαμβάνει τα δεδομένα του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος ακινήτου και συνοδεύεται από κτηματικό σχέδιο.

Τρόποι Επίδοσης

Οι επιδόσεις των ειδοποιήσεων πραγματοποιούνται με τους εξής τρόπους:

• Διπλοσυστημένη επιστολή μέσω Ταχυδρομικών Υπηρεσιών.
• Προσωπική επίδοση με την παρουσία τουλάχιστον ενός μάρτυρα.
• Μέσω επιδότησης σύμφωνα με την εκάστοτε διαδικασία.

Σε περιπτώσεις που υπάρχει ιδιοκτήτης ενός δουλεύοντος ακινήτου που διαμένει στο εξωτερικό, ο αιτητής πρέπει να στείλει το έντυπο Ν.283Α, συνοδευόμενο από επίσημο κτηματικό σχέδιο, στη τελευταία γνωστή διεύθυνση του εν λόγω ιδιοκτήτη στην Κύπρο. Ταυτόχρονα, απαιτείται η ανάρτηση του ειδοποιητικού σε περίοπτη θέση στην Κοινότητα όπου βρίσκεται το ακίνητο. Για την απόδειξη της ανάρτησης συμπληρώνεται το έντυπο Ν.128Α.

Η επίδοση των ειδοποιήσεων και των κτηματικών σχεδίων πιστοποιείται με ένορκη δήλωση, στην οποία αναφέρονται τα πρόσωπα στα οποία έγινε η επίδοση, ο χρόνος και ο τρόπος αυτής. Μαζί με την ένορκη δήλωση επισυνάπτονται τα ταχυδρομικά δελτία παραλαβής των διπλοσυστημένων αντικειμένων, καθώς και αντίγραφα των ειδοποιήσεων Ν283Α και του κτηματικού σχεδίου, τα οποία θα αποτελέσουν αποδεικτικά στοιχεία. Εάν η επίδοση έχει γίνει σε εκπρόσωπο Δημόσιας Αρχής για όλα τα προτεινόμενα ακίνητα, δεν απαιτείται ένορκη δήλωση, αλλά μόνο η προσκόμιση της σχετικής απόδειξης παραλαβής.

Κατάθεση αίτησης

Από την ημέρα επίδοσης, μέσα σε εξήντα (60) ημέρες, πρέπει το αποκτών μέρος να καταθέσει σχετική αίτηση (Ν.284) στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο. Η προθεσμία των εξήντα (60) ημερών, αρχίζει να μετρά από την ημέρα επίδοσης της πρώτης ειδοποίησης και σε περίπτωση που παρέλθει η προθεσμία των εξήντα (60) ημερών, η αίτηση δεν γίνεται αποδεκτή.

Διαδικασία εξέτασης της αίτησης

Η διαδικασία εξέτασης της αίτησης για παραχώρηση διόδου περιλαμβάνει την εξής σειρά ενεργειών:

• Ειδοποίηση: Κάθε ενδιαφερόμενο μέρος ενημερώνεται τουλάχιστον επτά ημέρες πριν την επιτόπια εξέταση, η οποία πραγματοποιείται ανεξάρτητα από την απουσία των ιδιοκτητών ακινήτων.
• Εξέταση από τον Κτηματολόγο: Ο Κτηματολόγος μελετά προσεκτικά την αίτηση, ακούει τις απόψεις και τις ενστάσεις όλων των ενδιαφερομένων και προσπαθεί να επιτύχει φιλική συμφωνία μεταξύ των μερών.
• Καθορισμός από τον Διευθυντή: Εάν η φιλική διευθέτηση αποτύχει, ο Διευθυντής καθορίζει τη θέση της διόδου και την αποζημίωση, στοχεύοντας στη μείωση της ζημίας και της ταλαιπωρίας.
• Κοινοποίηση Απόφασης: Η απόφαση του Διευθυντή κοινοποιείται σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, περιλαμβάνοντας λεπτομέρειες για τη δίοδο και την αποζημίωση.
• Καταβολή Αποζημίωσης: Εντός 30 ημερών από την κοινοποίηση, το αποκτών μέρος πρέπει να καταθέσει την υπολογισθείσα αποζημίωση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, εντός 60 ημερών.

Νομικές Συνέπειες

Σε περίπτωση διαφωνίας ή απορρίψεων, η διαδικασία μπορεί να αναθεωρηθεί δικαστικά μέσω της διαδικασίας έφεσης. Ωστόσο, σε πρόσφατη υπόθεση, δικάστηκε η αίτηση εφεσείουσας για απόκτηση δικαιώματος διάβασης, αλλά απορρίφθηκε λόγω του γεγονότος ότι το αίτημα της εφεσείουσας αφορούσε την κατάσταση του ακινήτου ως περίκλειστο, ζητώντας κατά συνέπεια δικαίωμα διάβασης. Ο Διευθυντής δεν είχε υποχρέωση να εξετάσει εάν η εφεσείουσα είχε ικανοποιητική πρόσβαση μέσω του υπάρχοντος δικαιώματος διάβασης, δεδομένου ότι αυτό δεν αποτελούσε το αντικείμενο του αιτήματος. 

Συμπέρασμα

Η διαδικασία εξασφαλίζει ότι τα εμπλεκόμενα μέρη έχουν την ευκαιρία να εκφράσουν τις απόψεις τους, ενώ παράλληλα προστατεύει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των γειτονικών ακινήτων. Οι νομικές συνέπειες για διαφωνίες ή απορρίψεις περιλαμβάνουν την δυνατότητα αναθεώρησης σε δικαστικό επίπεδο, παρέχοντας μια επιπλέον νομική οδό για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των εμπλεκομένων.

Συνολικά, η ρύθμιση αυτή στοχεύει στην εξισορρόπηση των συμφερόντων των ιδιοκτητών ακινήτων, προάγοντας τη δίκαιη και λογική πρόσβαση σε ακίνητα και διασφαλίζοντας την ευνομία και την άρτια ανάπτυξη της ακίνητης περιουσίας.