Η σχετικά πρόσφατη τροποποίηση του περί Ενοικιοστασίου Νόμου με τον Νόμο 3(Ι)/2020 ο οποίος δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα της Κυπριακής Δημοκρατίας την 31/01/2020, ήρθε να απλοποιήσει τη διαδικασία ανάκτησης κατοχής και να ρυθμίσει το κενό σε σχέση με ενοικιαστές οι οποίοι παραλείπουν να καταβάλλουν τα ενοίκια, ως η σχετική τους υποχρέωση, εκμεταλλευόμενοι πολλές φορές την καθυστέρηση που παρατηρείται γενικά στην εκδίκαση των υποθέσεων.
Ο πιο πάνω Νόμος αφορά περιπτώσεις ενοικιαστικής σχέσης οι οποίες καλύπτονται από το Ενοικιοστάσιο. Τέτοιες είναι οι περιπτώσεις όπου πληρούνται σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Το προς ενοικίαση ακίνητο βρίσκεται εντός ελεγχόμενης περιοχής και έχει συμπληρωθεί πριν την 31/12/1999.
- Ο ενοικιαστής έχει καταστεί θέσμιος. Για να καταστεί ένας ενοικιαστής θέσµιος, πρέπει είτε να λήξει η συµβατική ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο, είτε να τερµατισθεί η συµβατική ενοικίαση και να εξακολουθεί να κατέχει το ακίνητο.
Ο τροποποιητικός νόμος προβλέπει ότι για να μπορεί ο ενοικιαστής να καταχωρήσει Απάντηση σε αίτηση έξωσης που έχει καταχωρισθεί εναντίον του και να προωθήσει την υπέρασπισή του, θα πρέπει η Απάντηση να συνοδεύεται είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης αυτής είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου εκδοθείσα από τον ιδιοκτήτη ή αντιπρόσωπο αυτού ή από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη ή αντιπροσώπου αυτού. Το βάρος απόδειξης για την καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων εναποτίθεται δηλαδή στους ώμους του ενοικιαστή. Η δε απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρησης της απάντησης τίθεται εντός 3 εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου προς τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη.
Επίσης ο τροποποιητικός Νόμος προβλέπει ότι σε περίπτωση έκδοσης διατάγματος έξωσης από τον ιδιοκτήτη, το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης με το εν λόγω Διάταγμα ο οποίος δεν μπορεί να υπερβαίνει τις 90 ημέρες.
Αξίζει να σημειωθεί ότι ο τροποποιητικός νόμος 3(Ι)/2020 δεν έχει αναδρομική ισχύ καθότι οι πρόνοιες αυτού δεν τυγχάνουν εφαρμογής όσον αφορά υποθέσεις οι οποίες καταχωρήθηκαν στο Δικαστήριο πριν από την 31.01.2020 καθώς και για ενοίκια που κατέστησαν πληρωτέα πριν από την 31.01.2020, εφόσον εξοφληθούν εντός δώδεκα (12) μηνών από την εν λόγω ημερομηνία. Βέβαια σήμερα η περίοδος που θέτει η μεταβατική διάταξη που περιλήφθηκε στον Ν.3(Ι)/2020 ως νέο άρθρο 37 στο βασικό Νόμο έχει παρέλθει. Συνεπώς σήμερα, αιτήσεις για ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων, για ενοίκια που οφείλονταν μέχρι 31.1.2020, αλλά και για ενοίκια τα οποία είχαν ή έχουν προκύψει ως οφειλόμενα από την 1.2.2020 και εντεύθεν και τα οποία δεν έχουν εξοφληθεί, μπορούν να καταχωρηθούν και να προωθηθούν με βάση τον Τροποποιητικό Νόμο, Ν.3(Ι)/2020 και την νέα διαδικασία.
Είναι φανερό ότι η εν λόγω τροποποίηση αποσκοπεί στο να αποτελέσει τροχοπέδη στις περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει ουσιαστική και τεκμηριωμένη υπεράσπιση από πλευράς του ενοικιαστή και ο τελευταίος καταχωρεί Απάντηση προωθώντας πλασματική υπεράσπιση με σκοπό να καθυστερήσει την έκδοση διατάγματος έξωσης εναντίον του, παραμένοντας έτσι στο ακίνητο και μη καταβάλλοντας ενοίκια μέχρι την αποπεράτωση της υπόθεσης.
Βέβαια, οι πιο πάνω εξελίξεις συνέπεσαν χρονικά με την πανδημία του κορονοϊού COVID 19 με αποτέλεσμα να μην μπορούσε εν τη γενέσει του να εφαρμοστεί, καθότι στα πλαίσια των μέτρων για αναχαίτιση της εξάπλωσης του κορονοϊου, με σχετικές ανακοινώσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου και με Διαδικαστικούς Κανονισμούς που δημοσιεύονταν ανά καιρούς, αναστελλόταν προσωρινά η προώθηση και εκδίκαση υποθέσεων και η δυνατότητα καταχώρησης νέων αγωγών και αιτήσεων, ενώ με το μεταγενέστερο Νόμο 30(Ι)/2020, κάθε διαδικασία για ανάκτηση κατοχής λόγω καθυστερημένων ενοικίων αναστελλόταν, «παγώνοντας» ουσιαστικά για ορισμένο χρονικό διάστημα τις διαδικασίες.
Πρόσφατη Απόφαση ιδιαίτερου ενδιαφέροντος:
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πολύ πρόσφατη απόφαση ημερ. 22/03/2021 στην πολιτική αίτηση με αρ. 42/2021 για άδεια για καταχώρηση αίτησης για έκδοση εντάλματος CERTIORARI.
Στην συγκεκριμένη περίπτωση καταχωρίσθηκε η Αίτηση υπ’ αρ. Ε13/2020 από πλευράς ιδιοκτήτριας στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων Λάρνακας- Αμμοχώστου για ανάκτηση κατοχής και στα πλαίσια αυτής αρχικά επιχειρήθηκε από τον ενοικιαστή η καταχώρηση Απάντησης η οποία όμως δεν έγινε δεκτή. Στη συνέχεια επιχειρήθηκε η καταχώρηση νέας Απάντησης που συνοδεύετο από απόδειξη της Τράπεζας εξαργύρωσης επιταγής. Το Δικαστήριο με απόφαση του ημερομηνίας 2/3/2021, δεν έκαμε αποδεκτή την καταχώρηση της Απάντησης με το δικαιολογητικό ότι το ποσό που εισπράχθηκε από την ιδιοκτήτρια ήταν μικρότερο απ’ εκείνο που αξιώνετο με την Αίτηση.
Ακολούθως ο ενοικιαστής καταχώρησε αίτηση με την οποία ζητούσε άδεια για καταχώρηση αίτησης για έκδοση εντάλματος CERTIORARI, επικαλούμενος παραβίαση των κανόνων φυσικής δικαιοσύνης και του συνταγματικού δικαιώματος του σε δίκαιη δίκη καθώς και την ύπαρξη έκδηλου νομικού σφάλματος ενόψει παραβίασης του Άρθρου 30.2 του Συντάγματος και του άρθρου 6 της ΕΣΔΑ αφού το Δικαστήριο δεν του επέτρεψε να προβάλει και να τεκμηριώσει την υπεράσπιση του ότι το συμφωνηθέν και καταβαλλόμενο ενοίκιο ανέρχετο σε €1.642 και όχι €2.280 που δικογράφησε η ιδιοκτήτρια του ακινήτου.
Στη βάση των δεδομένων που τέθηκαν ενώπιον του και ενόψει της μη δυνατότητας καταχώρησης έφεσης εναντίον της πρωτόδικης απόφασης, το Ανώτατο Δικαστήριο ενέκρινε την αίτηση και έδωσε άδεια για καταχώρηση αίτησης δια κλήσεως αφού θεώρησε ότι υπό το φως των γεγονότων προβάλλεται συζητήσιμη υπόθεση σε σχέση με την παραβίαση της αρχής της φυσικής δικαιοσύνης, η οποία προσέδιδε δικαίωμα για εμφάνιση του Αιτητή στη διαδικασία προς τον σκοπό αμφισβήτησης των αξιώσεων της ιδιοκτήτριας του ακινήτου.
Είναι φανερό ότι με τον τροποποιητικό νόμο 3(Ι)/2020 η διαδικασία ανάκτησης της κατοχής έχει αποκτήσει σε κάποιο βαθμό συνοπτικό χαρακτήρα και ως τέτοια είναι καλοδεχούμενη αφού ήρθε να αντισταθμίσει την αργή απονομή Δικαιοσύνης. Καθίσταται όμως σαφές ότι η πράξη θα δείξει τυχόν αδυναμίες και κενά ως προς την εφαρμογή του όπως καταδεικνύεται ενδεικτικά και από την πιο πάνω περίπτωση.
Καταληκτικά αναφέρεται ότι εν γένει ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος του 1983 χρήζει περαιτέρω τροποποίησης και εκσυγχρονισμού κάτι που η πράξη έχει δείξει ότι γίνεται με αργούς ρυθμούς.
Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι να παρουσιάσει το γενικό πλαίσιο σε σχέση με το υπό αναφορά θέμα. Για περισσότερες πληροφορίες για το συγκεκριμένο θέμα αλλά και γενικότερα για οποιοδήποτε θέμα μισθώσεων μπορείτε να επικοινωνήσετε μαζί μας είτε τηλεφωνικώς (25-817779) είτε μέσω email (pavlou@landaslaw.com).
