Στις 12 Δεκεμβρίου 2023 δημοσιεύθηκε ο Νόμος 132(Ι) του 2023 με τον οποίο τροποποιείται ο Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 (Ν. 81(I)/2011) στην έκταση που αφορά την κατάθεση σύμβασης πώλησης ενός ακινήτου στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας και σε ό,τι αφορά την ειδική εκτέλεση.
Ο στόχος του νέου Νόμου είναι στην ουσία η προστασία των συμφερόντων των αγοραστών ακίνητης περιουσίας, απλοποιώντας τις διαδικασίες ειδικής εκτέλεσης και διασφαλίζοντας ότι o Αγοραστής θα λάβει ξεχωριστό τίτλο ακίνητης ιδιοκτησίας του ακινήτου μόλις εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις. Με αυτόν τον τρόπο, ο νέος Νόμος δημιουργεί ένα μηχανισμό προστασίας των Αγοραστών και αποβλέπει στην εξάλειψη του φαινομένου των εγκλωβισμένων αγοραστών.
Προς αυτόν τον σκοπό, και για ενεργοποίηση του συγκεκριμένου μηχανισμού, προστέθηκε με τον νέο Νόμο και η υποχρέωση προσκόμισης επιπλέον εγγράφων, τα οποία θα πρέπει να επισυνάπτονται στην σύμβαση πώλησης και να προσκομίζονται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας κατά την ημέρα καταχώρισης της σύμβασης αγοραπωλησίας ενός ακινήτου.
Απαραίτητα Έγγραφα
Πιο συγκεκριμένα, για συμβάσεις, οι οποίες υπογράφηκαν από την ημερομηνία ισχύος του Νόμου, ήτοι από τις 12/12/2023 κι έπειτα, θα πρέπει να συμπεριλαμβάνονται και τα πιο κάτω έγγραφα:
- Πιστοποιητικό έρευνας της ακίνητης ιδιοκτησίας η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, το οποίο φέρει ημερομηνία που δεν διαφέρει από την ημερομηνία υπογραφής της σύμβασης πέραν των 5 ημερών. Η προσκόμιση του εν λόγω εγγράφου αποτελεί υποχρέωση του Πωλητή και παράληψη του να το προσκομίσει, δίνει το δικαίωμα στον Διευθυντή του Κτηματολογίου να επιβάλλει διοικητικό πρόστιμο ύψους μέχρι και €10,000.
Σε περίπτωση που το ακίνητο, το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης, επιβαρύνεται με ήδη κατατεθειμένη υποθήκη ή σύμβαση και ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης δεν τελεί υπό απαγόρευση, τότε η κατάθεση της σύμβασης θα γίνεται αποδεκτή μόνο εάν συνοδεύεται από τις πιο κάτω έγγραφες δηλώσεις:
- Έγγραφη δήλωση κατά τον Τύπο Α του Παραρτήματος του Νόμου από κάθε ενυπόθηκο δανειστή και πωλητή, για τον οποίο ο αγοραστής έλαβε γνώση, με την οποία ο κάθε ενυπόθηκος δανειστής βεβαιώνει ότι με την καταβολή του 95% του ποσού της Σύμβασης σε συγκεκριμένο λογαριασμό του Πωλητή που διατηρεί στον Ενυπόθηκο Δανειστή, θα εκδίδεται από τον Ενυπόθηκο Δανειστή βεβαίωση πληρωμής σύμφωνα με τον Τύπο Β του Παραρτήματος του Νόμου προς τον Αγοραστή, ή
- Έγγραφη δήλωση κατά τον Τύπο Γ του Παραρτήματος του Νόμου από τον Αγοραστή του ακινήτου ότι λαμβάνει γνώση για την υποθήκη που επιβαρύνει το ακίνητο και ότι επιθυμεί την κατάθεση της Σύμβασης χωρίς αυτή να συνοδεύεται από τον Τύπο Α.
Ξεκαθαρίζεται στον Νόμο πως κάθε ποσό το οποίο κατατίθεται από τον αγοραστή και/ή πωλητή στον τραπεζικό λογαριασμό του Πωλητή, ο οποίος καθορίστηκε στην έγγραφη δήλωση κατά τον Τύπο Α, θα λογίζεται ως πληρωμή από τον αγοραστή δυνάμει σύμβασης, έναντι ή προς εξόφληση του τιμήματος πώλησης. Σε περίπτωση που ο Πωλητής έλαβε προκαταβολή από τον Αγοραστή πριν ή κατά την υπογραφή της σύμβασης, τότε ο Πωλητής θα πρέπει να καταθέσει το εν λόγω ποσό στον τραπεζικό λογαριασμό που θα καθοριστεί από τον ενυπόθηκο δανειστή στον Τύπο Α.
Με την πληρωμή και αποδοχή του ποσού που θα αναγράφεται στον Τύπο Α από τον ενυπόθηκό δανειστή, ο τελευταίος οφείλει να δίνει στον Αγοραστή τη γραπτή βεβαίωση πληρωμής κατά τον Τύπο Β του Παραρτήματος του Νόμου και να απαλλάσσει ή εξαλείφει την Υποθήκη από το ακίνητο, το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της αγοράς ούτως ώστε αυτό να μεταβιβαστεί επ’ ονόματι του Αγοραστή ελεύθερο από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής παραλείψει να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, δίνει το δικαίωμα στον Διευθυντή του Κτηματολογίου να του επιβάλλει διοικητικό πρόστιμο ύψους μέχρι και €100,000.
Ειδική Εκτέλεση
Σε περίπτωση Δήλωσης Μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας, για την οποία έχει κατατεθεί Σύμβαση Πώλησης στο αρμόδιο Κτηματολόγιο μετά τη 12η Δεκεμβρίου 2023 και η οποία συνοδεύεται από την Έγγραφη Δήλωση-Τύπο Α και νοουμένου ότι, έχει εκδοθεί η Βεβαίωση Πληρωμής-Τύπος Β και ο Ενυπόθηκος Δανειστής έχει προχωρήσει στην απαλλαγή του ακινήτου από την Υποθήκη ή στην εξάλειψη της Υποθήκης, τότε το ακίνητο θα μεταβιβάζεται στο όνομα του Αγοραστή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που τυχόν βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή τον ιδιοκτήτη της και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη Σύμβαση.
Σε περίπτωση που ο Ενυπόθηκος Δανειστής έχει εκδώσει τη Βεβαίωση Πληρωμής- Τύπο Β, αλλά δεν έχει προχωρήσει σε απαλλαγή του ακινήτου και νοουμένου ότι ο Αγοραστής εσωκλείει στη Δήλωση Μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας, τη σχετική Βεβαίωση Πληρωμής-Τύπο Β, δεόντως υπογεγραμμένη και σφραγισμένη από τον Ενυπόθηκο Δανειστή, τότε θα γίνεται απαλλαγή του ακινήτου από την Υποθήκη και στη συνέχεια, θα ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του στο όνομα του Αγοραστή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη ή απαγορεύσεις που τυχόν βαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή τον ιδιοκτήτη της και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη Σύμβαση.
Επιπλέον, σύμφωνα με τον νέο Νόμο, στις περιπτώσεις όπου έγινε κατάθεση σύμβασης στο Κτηματολόγιο, η οποία συνοδευόταν από τον Τύπο Α, το Δικαστήριο θα μπορεί να εκδίδει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει το ακίνητο, εφόσον ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει ολόκληρο το ποσό για την αγορά του ακινήτου.
Με τον νέο Νόμο λοιπόν τροποποιείται η κείμενη νομοθεσία, έτσι ώστε να διασφαλίζεται εκ των προτέρων ότι η μεταβίβαση υποθηκευμένης ακίνητης ιδιοκτησίας σε αγοραστή θα εκτελείται μόλις ο αγοραστής εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις έναντι του πωλητή και νοουμένου ότι έχουν ήδη προσκομιστεί τα έγγραφα που αναφέρονται ανωτέρω στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας. Ο νέος Νόμος λοιπόν έρχεται να αντιμετωπίσει το σοβαρό πρόβλημα που δημιουργήθηκε στην Κύπρο με τους εγκλωβισμένους αγοραστές, οι οποίοι, ενώ έχουν εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές τους υποχρεώσεις, δεν μπορούν να δεχθούν μεταβίβαση του ακινήτου που έχουν αγοράσει λόγω της ύπαρξης εμπράγματων βαρών. Είναι δε σημαντικό να αναφέρουμε όμως πως στην περίπτωση που ο Αγοραστής υπογράψει τον Τύπο Γ του Παραρτήματος του Νόμου, δε φαίνεται να υπάρχει οποιοσδήποτε μηχανισμός προστασίας για τον αγοραστή και οι διαδικασίες ειδικής εκτέλεσης, που περιγράφονται πιο πάνω, φαίνεται ότι δεν εφαρμόζονται.
